28 C
Willemstad
• dinsdag 22 juni 2021 15:58

Laatste reacties

- Advertentie -

Opinie | Erfpachtrecht RdK ‘geen reden tot zorg’, maar bedoeld wordt erfpachtrecht aan CORC – deel 1

Opinie Marguérite Nahar

Erfpachtrecht RdK ‘geen reden tot zorg’ in de lokale pers, maar bedoeld wordt erfpachtrecht aan CORC – deel 1 | Persbureau Curacao

Erfpachtrecht RdK ‘geen reden tot zorg’ in de lokale pers, maar bedoeld wordt erfpachtrecht aan CORC. Mijn zorg is echter na het lezen van het relaas van de oud-notaris eerder toegenomen dan afgenomen.


Met alle respect voor de ex-notaris die liever anoniem wil blijven, breng ik hierbij naar voren dat ik heel goed begrepen heb, nog steeds de overtuiging heb en die ook uitdraag dat het niet in het belang van het Land Curaçao, noch van de bevolking van Curaçao is dat via een erfpachtconstructie zowel de beheers- als de exploitatierechten van de enige (uiterst waardevolle) materiële activa op de balans van een overheids-N.V. (RdK) zullen worden toegespeeld aan een BV (CORC) met uitsluitend private aandeelhouders.

- Advertentie -

En nota bene een BVtje dat een jaar geleden nog niet eens bestond. De eigenaar van RdK (het Land Curaçao) is immers van rechtswege als enig aandeelhouder van RdK daardoor ook eigenaar van de materiële activa, dus van de raffinaderij en de oil terminal inclusief de aangrenzende waterkavel. En zo hoort het ook, want in elk geval de diepzeehaven op Bullenbaai is een natuurlijke hulpbron die nu nog in VOL eigendom aan RdK behoort, dus aan het Land Curaçao, maar die na de vestiging van het erfpachtrecht slechts in BLOOT eigendom aan RdK zal blijven behoren. En een bloot eigendom is een dood eigendom en dat valt niet weg te redeneren met legalistische, juridische haarkloverijen.

IMMERS: de meest cruciale eigenaarsrechten (het recht van de erfpachter tot beheer en exploitatie ten eigen bate, het recht tot verkopen en tot bezwaren van het vastgoed) zijn dan na de vestiging van het erfpachtrecht van rechtswege overgegaan van de voormalige VOL eigenaar naar de erfpachter. En dat is geen verzinsel van mijzelf. ZO staat het in de wet, in de artikelen 5:85 en 5:89 BW. Artikel 5: 85 is het fundamentele artikel en is van dwingend recht en is dus niet voor tweeërlei uitleg vatbaar, want de zakenrechtelijke rechtsgevolgen van erfpacht staan ongeclausuleerd in Titel 7 van Boek 5 van het BW.

Artikel 5:89 is weliswaar in lid 1 regelend recht, maar wordt in lid 2 dwingend geclausuleerd voor wat betreft de handelingsbevoegdheid van de erfpachter. Dit impliceert dat -in beginsel- CORC geen ander bestemming zal mogen geven aan de 650 ha grondoppervlak die momenteel de raffinaderij beslaat. ECHTER: Het staat nu reeds vast als een paal boven water, dat CORC niet over de ervaring, noch de know-how en zeker niet over het nodige kapitaal beschikt om haar eigen doelomschrijving in haar oprichtingsakte te KUNNEN realiseren. En de beoogde Braziliaanse partner is een oil trader en die beschikt ook niet over de specifieke expertise die voor raffinage activiteiten vereist is.

En wat er verder ook nog geregeld mag worden in de erfpachtvoorwaarden, aan het zakenrechtelijke rechtsgevolg in artikel 5:85 BW valt er niet te tornen, middels eventuele contractuele beperkingen in de erfpachtvoorwaarden. DAT cruciale artikel staat ongeclausuleerd in de wet, voor wat betreft een mogelijke beperking middels erfpachtvoorwaarden. En zo staat het ook in alle juridische handboeken die dit onderwerp in details uitvoerig bespreken.

Voor terzake geïnteresseerden verwijs ik naar ISBN 90-268-2118-2 Wolters Kluwer derde Druk en specifiek naar de rechtsontwikkeling van erfpacht, zoals uiteengezet op pagina 113 waaruit ik hier letterlijk citeer:

“Door de eeuwen heen had dit recht nu eens meer de kenmerken van huur, dan weer meer die van eigendom. In onze tijd komt het recht van erfpacht in karakter het eigendom het meest nabij”.

EINDE CITAAT omtrent de rechtsontwikkeling.

Maar -kennelijk- hebben die rechtsgeleerden (die de schrijvers van die handboeken zijn) het ook niet goed begrepen. Het zij zo!

Uiterst merkwaardig vind ik dat de evidente risicofactoren die er aan dit specifieke erfpachtrecht kleven, in verband met de belemmering van de toekomstige economische groei van Curaçao via de ontwikkeling van het totale Bullenbaai gebied tot transitohaven, volledig buiten beschouwing zijn gelaten door de ex-notaris. Die risicofactoren worden integendeel zelfs door de ex-notaris aangedragen als redengeving voor de toekomstige erfpachter om aanspraak te mogen maken op toekenning van het erfpachtrecht.

In dit specifieke geval aan een toekomstige erfpachter (i.c. zijnde een handjevol private ondernemers) onder het mom van herstarten van de raffinaderij, terwijl de beoogde erfpachter CORC, zoals hierboven gemeld niet de meest aangewezen partij is, maar…..NOS MES POR, nietwaar?

Uiterst merkwaardig vind ik ook dat in het kader van de nodige en door RdK toegezegde transparantie (nog) niet is bekendgemaakt dat CORC inmiddels de noodzakelijke standaard documentatie ingediend heeft, zoals een haalbaarheidsstudie (feasibility study) voor haar voorgenomen raffinage activiteiten, alsook een MER (Milieu Effect Rapportage) een Environmental Impact Study.

RdK heeft de plicht dit alles te melden aan de bevolking. Die is rechtstreeks belanghebbende daarbij, door het verlies van het beheers-, exploitatierecht, tot zelfs het recht tot verkopen en bezwaren van hun gezamenlijk publiek eigendom, zoals belichaamd in de diepzee haven en in de 650 ha grondopppervlak die de raffinaderij beslaat. Want met de overdracht van deze cruciale rechten aan het spiksplinternieuwe BVtje, wordt de mogelijkheid tot het creëren van economische groei en daardoor van werkgelegenheid op grote schaal in het Bullenbaai Gebied, ernstig belemmerd. Die ontwikkeling van de transitohaven op Bullenbaai is dan al bij voorbaat een doodgeboren kind. Daar zal ik in deel 2 op ingaan.

Maar ook in het kader van de verdragsrechtelijke verplichtingen van Curaçao tot klimaatbeheersing, en de gevolgen van de recente rechterlijke uitspraken zowel in Nederland als op Curaçao, op het gebied van de luchtvervuiling door de verplichting de schadelijke uitstoot te beperken, zijn deze documenten van groot belang.

In de eerste kolom wordt als redengeving aangedragen: ”Het zal heel moeilijk zijn om een gebruiker te vinden die zonder erfpacht wil investeren. Eenvoudigweg omdat je op huur geen hypotheek kunt vestigen en dus geen financiering kan aangaan voor de investeringen”, aldus de ex-notaris.

Juist, ja en precies hier wringt hem de schoen al, want hier wordt dan een risicofactor die geldt voor CORC aangedragen als een “legitieme” redengeving ten behoeve van CORC om dáárom aanspraak te mogen maken op het verkrijgen van een erfpachtrecht. Waar blijft dan het venture capital van CORC of van de zogenaamde “investeerder”?

Nee, om hun te vrijwaren van hun ondernemersrisico, wordt er een zeer zware risicofactor geschapen voor de totale bevolking van Curaçao, namelijk de risicofactor dat de diepzeehaven via een erfpachtconstructie in buitenlandse (en wellicht) ongewenste handen valt. Op welke gronden is een dergelijk overheidsbeleid te rechtvaardigen???

Als een zogenoemde “buitenlandse investeerder” beweerdelijk wil investeren in Curaçao, impliceert dat in de ware zin des woords dat er kapitaalinbreng (capital input) vanuit het vermogen van die “investeerder” mag worden verwacht, eventueel wellicht aangevuld met enige financiering naderhand.

Maar in de hier geschetste situatie is er geen sprake van enige aanvankelijke vermogensverschuiving vanuit de investeerder naar Curaçao, hier wordt juist andersom een Curaçaose natuurlijke hulpbron (de diepzeehaven) ter beschikking gesteld aan een select groepje particuliere burgers (de aandeelhouders) ten behoeve van een zogenaamde buitenlandse investeerder.

En dit alles onder het mom van een uiterst riskante commerciële activiteit in de petrochemische industrie; juist een bedrijfstak die inmiddels al wereldwijd op zijn retour is en wordt vervangen door duurzame energievoorzieningsmodellen.

Wordt vervolgd.

Met vriendelijke groet,

Marguérite Nahar

KKC naschrift

Deel 2 (het vervolg) is hier te lezen

Artikel delen

Dit artikel is geplaatst in

7 reacties

  1. In Griekenland waren het de EU en IMF die dwongen tot verregaande privatisering en verkoop van staatsbezittingen zo zijn Chinese investeerders aan de infrastructuur gekomen.
    In Afrika doen ze het met, voor de machthebbers lucratieve deals te maken door bij voorbeeld een haven te bouwen of een slecht lopende fabriek over te nemen.
    Het corc scenario is helemaal anders. En het gaat erom wat er in de erfpacht voorwaarden komt te staan.
    Er is een mogelijkheid dat het bloot erfpacht wordt, maar dan weten we ook dat er weer geld “gedoneerd” is. Het hoeft niet de voorwaarden kunnen zo gesteld worden dat corc het niet als onderpand mag gebruiken en ook niet kan door verkopen.

  2. Zorgen zijn terecht, gezien de Chinese praktijken elders (in Afrika en Griekenland o.a.). Zo nemen zij infrastructuur over.

  3. Alles hangt af van de erfpacht voorwaarden.
    Deze kunnen zo gesteld worden dat de grond niet als zekerheidstelling gebruikt mag worden.
    Ook kan daarin het doel van het land (en de haven) geregeld worden.
    Dit is dwingend en mag dus niet vanaf geweken worden.
    Dus als er tegoeden trouw door een goede jurist goede en duidelijke erfpacht voorwaarden worden opgesteld is er dus geen risico dat het terrein voor een doel wordt gebruikt, anders dan in de voorwaarden staat.
    Het stuk gaat dus, voorlopig, om niets.

  4. Marguérite,
    Je zorgen over de inhoud van de erfpacht met Corc begin ik met je te delen. Transparantie is dringend gewenst. En heel belangrijk een risico afweging wat er kan gebeuren. Je hebt het nodige voorwerk gedaan.

Geef een reactie

Vul alstublieft uw commentaar in!
Vul hier uw naam in

- Advertentie -

Lees ook

- Advertentie -

Zoeken

- Advertentie -

Extra | Journaal 21 juni 2021

Elke werkdag het laatste nieuws van Extra, nu ook in het Nederlands. Bron: Extra

Nu.cw | Man aangehouden voor vernieling en bedreiging

De politie werd afgelopen zaterdag naar een adres in Juan Domingu bij Mahuma gestuurd waar een familieruzie aan de gang was. Een man is opgepakt voor vernieling...

Nu.cw | Onderhoud aan Julianabrug duurt ongeveer een maand

Vandaag is MNO Vervat begonnen met de onderhoudwerkzaamheden aan de leuningen van de Koningin Julianabrug. Er wordt geen rijbaan volledig afgesloten maar het verkeer zal er wel...

Nu.cw | Excuses WEB Bonaire voor aanmaning van 1 cent

Bij de afdeling Klantenservice van WEB Bonaire werd onlangs een aanmaning voor een bedrag van 1 dollarcent over het hoofd gezien en verstuurd aan de klant. Het...

ParadiseFM | Ambtenaren krijgen deze week 1/12e van het vakantiegeld

Ambtenaren krijgen aanstaande vrijdag 1/12e van het vakantiegeld uitbetaald. Dat blijkt uit een interne aankondiging van de overheid. De betaling zal gezamenlijk met het salaris worden gedaan,...

Nu | Economieën Curaçao en Sint-Maarten krimpen zo’n 20 procent door pandemie

De economieën van Curaçao en Sint-Maarten kregen vorig jaar een dreun van respectievelijk 20 en 24 procent krimp te verwerken. Dat meldt het Internationaal Monetair Fonds (IMF)...
- Advertentie -