Hof: Uitkeringen Ennia ‘ten onrechte ontleend’ aan hoge waarderingen

Willemstad – In de civiele aansprakelijkheidsprocedure tegen Ennia-eigenaar Hushang Ansary draait het allemaal om de waardering van Mullet Bay, een van de belangrijkste assets van Ennia.

De diverse taxaties lopen nogal uiteen: zelf lieten Ansary en de ex-directieleden het waarderen op 436 miljoen dollar (eind 2016), maar na ingrijpen door de Centrale Bank CBCS door toepassing van de noodregeling kwamen de in opdracht van de CBCS uitgevoerde taxaties uit op slechts een fractie daarvan: tussen de 50 miljoen dollar (2018) en 96,4 miljoen dollar (2021).

De laatste twee waarderingen werden uitgevoerd door internationaal zeer gerenommeerde bureaus: Cushman & Wakefield respectievelijk JLL.

Partijen krijgen tot 24 oktober de tijd om het eens te worden over een gezamenlijk aan te stellen taxateur. Op die dag staat een nieuwe zitting van het Hof op de agenda. Mochten zij daar niet uitkomen, dan zal het Hof een bureau aanwijzen. De uitkomst van de waardering is afhankelijk voor het bepalen van verder door Ansary te betalen schade, bovenop de 250 miljoen gulden die hij en andere veroordeelde ex-bestuurders volgens het Hof dienen te voldoen.

De komende periode zijn dus alle ogen gericht op Mullet Bay. Mullet Bay is een op Sint Maarten gelegen perceel van ongeveer 67,7 hectare, waarvan 40 hectare golfterrein. Mullet Bay is ondergebracht in SunResorts. In 2005 en 2009 heeft Ansary via zijn Parman International aandelen SunResorts ondergebracht in Banco di Caribe en Ennia Holding.

Mullet Bay was een golfresort en timesharelocatie en is in de jaren 80 aangekocht door onder anderen Ansary. In 1995 is Mullet Bay aangetast door de orkaan Luis, met schade aan de bebouwing. Het Towers Hotel is overgebleven en nog in gebruik. Voor het overige is het terrein grotendeels niet verder (her)ontwikkeld.

De waarde van Mullet Bay is in de jaren waarin de (dividend)uitkeringen zijn gedaan (2009 tot en met 2015) in de jaarstukken naar het oordeel van het Hof ‘ten onrechte ontleend’ aan de waarderingen van Independent Expertise Bureau (IEB), die in opdracht van Ansary en de toenmalige bestuurders taxeerde.

,,Dit brengt tevens mee dat er niet langer van kan worden uitgegaan dat de gedane (dividend)uitkeringen in overeenstemming met de wet en de statuten zijn gedaan.” Anders dan het Gerecht in eerste aanleg, leidt deze constatering volgens het Hof echter niet zonder meer tot de conclusie dat (de bedragen van) de uitkeringen volledig als onverschuldigd dan wel ten titel van schadevergoeding dienen te worden (terug)betaald.

,,Dit hangt af van de ruimte die er in de desbetreffende jaren voor dergelijke uitkeringen zou zijn geweest als Mullet Bay deugdelijk zou zijn gewaardeerd en de uitkomst daarvan was verwerkt in de geconsolideerde cijfers van Ennia Holding.” Niet uitgesloten is dat ook in dat geval het eigen vermogen over een of meer jaren positief zou zijn geweest en er een (dividend)uitkering van enig bedrag had kunnen plaatsvinden.

Het Hof vindt voor de beantwoording van deze vraag in de eerste plaats nadere deskundige voorlichting noodzakelijk over de waarde die in de desbetreffende jaren redelijkerwijs aan Mullet Bay kon worden toegekend. De te benoemen deskundige kan bij zijn werkzaamheden de argumenten van ex-directeuren Ralph Palm en Abdallah Andraous betrekken die zien op een verkocht stuk grond in het gebied en de volgens hen getoonde belangstelling van een koper.

Diverse taxaties

Ten aanzien van Mullet Bay zijn verschillende taxatierapporten uitgebracht:

a) In mei 2002 heeft een waardering plaatsgevonden door Independent Consulting Engineers (ICE). ICE heeft de waarde van het land en bijbehorende voorzieningen getaxeerd op 68,3 miljoen dollar, waarbij het land op 54,7 miljoen dollar werd gewaardeerd (USD 75/m2);

b) In juni 2005 is Mullet Bay getaxeerd door David Morrison. De waarde van het land is getaxeerd op 242,5 miljoen (USD 337/m2);

c) In maart 2006 heeft een taxatie plaatsgevonden door Toon Valkenburg vanuit zijn bedrijf Independent Expertise Bureau (IEB). IEB komt uit op een (markt)waardebepaling van 250,8 miljoen dollar (USD 365/m2). In het rapport staat vermeld: ,,(…) This survey is superficial in its nature. No aspect of any building or structure were studied in depth. (…) Due to the limited time available, none of the documentation and information received from either the cadastre or VROM was studied in detail.”;

d) Op 1 december 2006 heeft IEB Mullet Bay getaxeerd op een marktwaarde van 27 292 miljoen dollar (USD 426,5/m2);

e) Op 28 december 2006 heeft IEB Mullet Bay getaxeerd op een marktwaarde van 337 dollar miljoen (USD 492,50/m2);

f) In januari 2009 heeft IEB Mullet Bay gewaardeerd op een marktwaarde van 386 miljoen dollar (USD 565/m2);

g) Op 24 oktober 2011 heeft IEB Mullet Bay getaxeerd op 406 miljoen dollar (USD 595/m2);

h) Op 1 december 2014 heeft IEB Mullet Bay gewaardeerd op 422 miljoen dollar (USD 620/m2);

i) Op 29 september 2016 is een conceptrapport uitgebracht door vastgoedbureau CBRE. In dit rapport is Mullet Bay getaxeerd op 35,4 miljoen dollar (USD 53/m2);

j) Op 30 november 2016 heeft het bureau Conseils Evaluations Immobilieres (CEI) een taxatierapport uitgebracht. In dit rapport is uitgegaan van de veronderstelling dat het gehele perceel (inclusief de golfbaan) bebouwbaar is. Mullet Bay is getaxeerd op een waarde van 436 miljoen dollar (USD 620/m2);

k) Op 11 juni 2018 heeft IEB Mullet Bay gewaardeerd op het bedrag van 419 miljoen dollar (USD 620/m2); Dan volgt in juli het ingrijpen door de Centrale Bank CBCS door toepassing van de noodregeling.

l) In opdracht van de Centrale Bank is Mullet Bay op 27 september 2018 door Cushman & Wakefield getaxeerd en gewaardeerd op 50 miljoen dollar (USD 75,52/m2);

m) Op 27 januari 2021 is Mullet Bay in opdracht van de Centrale Bank getaxeerd door JLL op een bedrag van 96,4 miljoen dollar.

Het verwijt van Ennia/CBCS is dat Mullet Bay ‘bewust is overgewaardeerd’. In de jaarrekening van Sun-Resorts is Mullet Bay in het boekjaar dat eindigde op 31 augustus 2005 opgenomen voor een bedrag van 2,2 miljoen dollar. Daarbij is de waarderingsgrondslag gebruikt waarbij wordt uitgegaan van het bedrag waarvoor Mullet Bay oorspronkelijk is aangekocht. Voor de jaarrekening 2005/2006 van SunResorts is een waarderingsgrondslag gebruikt waarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. In het boekjaar dat eindigde op 31 augustus 2006 is Mullet Bay opgenomen voor een bedrag van 337 miljoen dollar.

Accountants

Op 23 april 2009 heeft KPMG, destijds de huisaccountant van Ennia, een memo opgesteld over de waarde van Mullet Bay. KPMG heeft daarover contact gehad met PWC, de externe accountant van SunResorts. Er worden vraagtekens gezegd bij de waardering. KPMG heeft op 22 maart 2017 aan de raad van commissarissen (RvC) en het bestuur (directie) van Ennia een brief gestuurd in verband met de accountantscontrole over de jaren 2014 en 2015. Ook daarin staan serieuze vragen over de taxatie van Mullet Bay. Een voorstel van KPMG wordt niet uitgevoerd. De controleopdracht aan KPMG wordt ingetrokken. Baker Tilly Curaçao (BTC) volgt KPMG op als accountant. In een uitspraak van 21 januari 2021 heeft de Accountantskamer een klacht van de Centrale Bank en Ennia met betrekking tot de wijze waarop is omgegaan met de controle-informatie ten aanzien van Mullet Bay gegrond bevonden en onder meer op grond daarvan aan een aan Baker Tilly Curaçao verbonden accountant een tuchtrechtelijke maatregel opgelegd.

De Accountantskamer overwoog onder meer dat de accountant wat betreft de waardering van Mullet Bay meerdere ‘red flags’ niet heeft onderkend, althans daar niet op is aangeslagen, en dat hij door de verrichte taxaties onvoldoende professioneel-kritisch te beoordelen in strijd heeft gehandeld met het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid.

Bron: Antilliaans Dagblad

Naschrift KKC

Klik hier voor het document als uw browser het onderstaand Scribd document over het vonnis in EERSTE AANLEG inzake Ennia eigenaar Hushang Ansary c.s. niet kan lezen of downloaden.

Klik hier voor het document als uw browser het onderstaand Scribd document over het vonnis in HOGER BEROEP inzake Ennia eigenaar Hushang Ansary c.s. niet kan lezen of downloaden.

Klik hier voor het document als uw browser het onderstaand Scribd document over uitspraak inzake ENNIA ACCOUNTANTS Victor Bergisch en Eric Vesseur niet kan lezen of downloaden.

2021 11 29 – VONNIS Ennia Hushang Ansary Nina Ansary Abdallah Andraous Ralph Palm Gijsbert Van Doorn Parman… by Knipselkrant Curacao on Scribd

2022 01 21 – VONNIS Ennia Accountants Victor Bergisch en Eric Vesseur ECLI_NL_TACAKN_2022_1 by Knipselkrant Curacao on Scribd

2023 09 12 – Tussenvonnis Ennia Hoger Beroep Cur2022h00008-Cur2022h00009-Cur2022h00010-Cur2022h00011-Cur202… by Knipselkrant Curacao on Scribd