AntilliaansDagblad | De fluctuaties in de diverse waarderingen van Mullet Bay zijn enorm

‘Wanbeleid en onrechtmatig jegens Ennia’
Verwijten Ansary c.s. met betrekking tot Mullet Bay

Waardering Mullet Bay twistpunt. Het voormalige vakantiepark Sun Resorts op Sint-Maarten, ook bekend als Mullet Bay, eind mei 2018. Het verwoeste vastgoedproject is nu eigendom van verzekeraar Ennia | Foto: Yotam Sandak voor het FD)

Door de inbreng van de aandelen SunResorts (Mullet Bay op Sint Maarten) heeft Hushang Ansary cum suis op papier een belangrijke asset in Ennia ingebracht.

Na de aanvullende inbreng van aandelen in 2009 en 2010 bedroeg het belang in SunResorts 55 procent van de totale bezittingen van de Ennia-verzekeraars Schade, Zorg en Leven. De waarde van die aandelen werd nagenoeg volledig bepaald door de waarde van Mullet Bay, dat er na de orkaan van 1995 volledig onaangeroerd en onontwikkeld bij lag.

,,De waarderingen van Mullet Bay waren daardoor van levensbelang voor Ennia”, meldt het verzoekschrift van eisers in de aansprakelijkheidsprocedure tegen Ansary, zijn dochter Nina Ansary en de voormalige directieleden van Ennia: Abdallah Andraous, Ralph Palm en Gijsbert van Doorn.

,,Doordat op papier Mullet Bay hoog gewaardeerd werd, konden Ansary c.s. jarenlang op talrijke manieren geld van (de polishouders van) Ennia onttrekken, zonder dat duidelijk werd dat Ennia deze onttrekkingen niet kon dragen.”

Naar nu is gebleken, zijn jarenlang ‘volstrekt ondeugdelijke taxaties’ afgegeven. De werkelijke waarde van Mullet Bay is slechts een fractie van de waarde waarvoor Mullet Bay in de boeken van SunResorts was opgenomen, waardoor de waarde van SunResorts weer schromelijk is overschat.

Ennia heeft moeten vaststellen dat Ansary en de zijnen zich actief met de taxaties hebben bemoeid, en dat Ansary c.s. hebben aangestuurd op een zo hoog mogelijke waardering van Mullet Bay, in plaats van een werkelijke waardering.

,,De waarderingen van Mullet Bay zijn aldus misbruikt om de desastreuze gevolgen voor de financiële positie van Ennia, als gevolg van de onttrekkingen, te maskeren”, meldt het bij het gerecht ingebrachte lijvige document.

Wat Ennia betreft hebben Ansary c.s. onrechtmatig en onbehoorlijk gehandeld ter zake van de inbreng en de waarderingen van Mullet Bay, stellen de eisers. Eisers zijn naast Schade, Zorg en Leven, ook Ennia Caribe Holding en EC Investments. Deze entiteiten wordt sinds de noodregeling medio 2018 bestuurd door de Centrale Bank CBCS.

In de eerste plaats is ‘onrechtmatig en onbehoorlijk’ dat Ennia überhaupt zo afhankelijk is gemaakt van de waardering van (slechts) een enkele bezitting, vervolgt het verzoekschrift. Zelfs al zouden de waarderingen van Mullet Bay in orde zijn geweest – wat niet zo is – dan nog is Ennia blootgesteld aan onverantwoorde risico’s doordat zij voor een zeer groot deel van haar bezittingen afhankelijk is geworden van een stuk grond dat klaarblijkelijk zo sterk in waarde kan fluctueren.

Daar wordt aan toegevoegd dat Sint Maarten in een gebied ligt waar met enige regelmaat verwoestende orkanen voorkomen, zoals is gebleken in 1995 toen Mullet Bay nagenoeg volledig werd verwoest, en in 2017 met de orkaan Irma.

,,Van Ansary c.s. mocht worden verwacht dat zij, in het licht van hun verantwoordelijkheden jegens Ennia en jegens de polishouders, een gebalanceerd en adequaat beleggingsbeleid zouden hebben gehanteerd, waarbij de onderneming niet zo afhankelijk werd van slechts één bezitting, laat staan een bezitting die zo sterk in waarde kan fluctueren en niet rendeert.”

Het zodanig afhankelijk maken van een groot verzekeringsbedrijf van een bezitting die zo volatiel is als Mullet Bay, is volgens de inbreng van de indieners van de rechtszaak op zichzelf al onrechtmatig jegens Ennia ‘en in dit verband treft Ansary c.s. een ernstig persoonlijk verwijt’.

In de tweede plaats is het onrechtmatig en onbehoorlijk dat Ansary c.s. wat betreft de waardering van Mullet Bay jarenlang kritiekloos hebben aangeknoopt bij de rapporten van Toon Valkenburg van Independent Expertise Bureau nv.

,,De rapporten van Valkenburg en zijn beperkte kwalificaties hadden voor Ansary c.s., in het licht van het belang van de waarderingen voor Ennia en de polishouders, aanleiding moeten zijn om die rapporten kritisch te bezien, met gepaste terughoudendheid te gebruiken, en om second opinions door wél gekwalificeerde partijen te doen verrichten.”

In ieder geval de volgende omstandigheden hadden daartoe aanleiding moeten zijn:

  • de beperkte kwalificaties van Valkenburg. Hij beschikte immers over (nagenoeg) geen relevante ervaring op het gebied van dergelijke vastgoedtaxaties, was niet toegelaten tot enige vereniging van taxateurs of andere groep waarvoor enig toelatingsvereiste of bekwaamheidsvereiste geldt, en stelde als eenpitter (dus zonder intern overleg met een andere taxateur) zijn rapportages op;
  • de gebrekkige inhoudelijke analyses als vermeld in de rapportages van Valkenburg. Die analyses vertoonden zodanige tekortkomingen dat een behoorlijk handelend bestuurder in het belang van Ennia en de polishouders nadere vragen had moeten stellen over de taxatie. De voornaamste basis waarop Valkenburg zijn inschatting lijkt te hebben gemaakt, zijn steevast ‘enquiries made with various land/property owners in Cupecoy’. Valkenburg heeft zijn taxaties dus voornamelijk gebaseerd op informele navraag bij landeigenaren in de buurt. Hij heeft zijn rapportages niet vergezeld doen gaan van enig ondersteunend document dat zijn inschatting ondersteunt of überhaupt verifieerbaar maakt. Daar komt nog bij dat hij de aldus ‘bepaalde’ vierkantemeterprijs onverkort vermenigvuldigt met het gehele landoppervlak van Mullet Bay. Hij houdt er dus op geen enkele wijze rekening mee dat een potentiële koper bij een reguliere transactie van dergelijke omvang een korting op de vierkantemeterprijs zou bedingen;
  • de uiterst beperkte omvang van de rapportages van Valkenburg. Vooral de eerdere rapportages beslaan slechts enkele pagina’s. Een dergelijk korte rapportage kan wat Ennia betreft niet geloofwaardig ten grondslag worden gelegd aan een waardering in de orde van grootte van honderden miljoenen guldens.

Het verzoekschrift:

,,Uit het voorgaande blijkt dat Ansary c.s. volledig hebben nagelaten om de waarderingen van Mullet Bay voldoende kritisch te bezien en second opinions door wél gekwalificeerde partijen te laten verrichten. Op die manier hebben zij de belangen van Ennia en de polishouders veronachtzaamd. Uit niets blijkt dat Ansary c.s. ook maar de geringste inspanning hebben gedaan om zeker te stellen dat de waarderingen van Valkenburg juist waren. Daar was gelet op het voorgaande alle aanleiding toe.”

Deze volkomen kritiekloze houding van Ansary c.s. staat in schril contrast met de buitengewoon argwanende houding die zij na ontvangst van het CBRE-rapport aannamen, zonder evenwel de moeite te nemen om de eerste pagina van dat rapport te lezen.

,,Hiermee staat wat Ennia betreft vast dat Ansary c.s. ernstig tekort zijn geschoten in de op hen rustende plicht om – ten behoeve van de polishouders en andere belanghebbenden – zorg te dragen voor adequate taxaties.” Ansary cum suis treft ook in dit verband een ernstig persoonlijk verwijt, menen de eisers.

Ten derde is het onrechtmatig en onbehoorlijk dat Ansary c.s. zich actief met de waarderingen van Mullet Bay hebben bemoeid in een poging de waarde op papier op te drijven en onwelgevallige taxaties buiten de deur te houden. Dit blijkt uit de volgende feiten:

  • het verzoek van Andraous aan Valkenburg om Mullet Bay te taxeren op 1.000 dollar per m2;
  • de beslissing van Ansary, na een gesprek tussen Ansary en Andraous, om CBRE niet langer aan te stellen als taxateur (,,The Ambassador doesnt want to use them. He wants to choose the firm.”), kort nadat CBRE Mullet Bay had gewaardeerd op 35,4 miljoen dollar;
  • de opdrachtverlening aan CEI, aangezien: CEI is opgedragen om in lijn te blijven met de vorige taxaties (,,We were told to be in line with the former local valuer.”); CEI is opgedragen om Mullet Bay te waarderen alsof het hele land bebouwbaar zou zijn geweest; en CEI is verteld dat er Chinese investeerders zouden bestaan met wie onderhandeld zou worden over de verkoop van Mullet Bay;
  • de opdrachtverlening aan KPMG inzake de controle van Ennia werd ingetrokken nadat KPMG kritische opmerkingen plaatste bij de taxaties.

,,Op deze manier hebben Ansary c.s. de waardering van Mullet Bay actief gemanipuleerd”, concludeert het stuk dat al eind 2019 bij de rechter op Curaçao is ingebracht in verband met de procedure tegen eigenaar en ex-bestuurders van Ennia.

Dit alles dient te worden bezien in het licht van het enorme belang van de waarderingen van Mullet Bay voor de Ennia-verzekeraars, en dus voor de polishouders van Ennia. In het licht van die belangen mag van Ansary c.s. een meer dan normale mate van opmerkzaamheid en betrokkenheid worden gevergd.

Daarnaast moet worden bedacht dat Mullet Bay in 1995, dus meer dan tien jaar voor de gedeeltelijke inbreng in Ennia, bijna volledig was verwoest door de orkaan Luis, en dat in de periode daarna nagenoeg geen enkele ontwikkeling van het land had plaatsgevonden.

,,Dit had er vanzelfsprekend toe moeten leiden dat Ansary c.s. zich in nog sterkere mate rekenschap hadden moeten geven van de vraag of een dergelijk verwoest, onontwikkeld stuk grond nu werkelijk zo vele honderden miljoenen guldens waard kon zijn geweest.”

Ieder van deze verwijten is afzonderlijk voldoende, en in hun onderlinge samenhang zelfs meer dan voldoende, om de gedragingen van Ansary c.s. te kwalificeren als ‘wanbeleid en als onrechtmatig jegens Ennia’, aldus het verzoekschrift.

Bron: Antilliaans Dagblad

4 Reacties op “AntilliaansDagblad | De fluctuaties in de diverse waarderingen van Mullet Bay zijn enorm

  1. ……Ansary heeft blijkbaar vanaf het begin goed kunnen Inschatten wat een zooitje tuig er eigenlijk in de top van onze gemeenschap rondloopt en daar gebruik van gemaakt.

    @Shonfefe, , tuig als onze economen, financiële kanjers en Riggel Accountants in top posities? YS!!!!!, Tromp, Romero Chos, Hasselmeyer, Gilbert Matina, Da Costa Gomes, Saleh ….en nog een paar Riggel Accountants van KPMG/Vesseur/Paus/ BDO

    En zoals hij blijkbaar zelf heeft verklaard tijdens een RvC vergadering ik koop jullie loyaliteit en niet je kennis…..

    @Shonfefe, kennis stelt hier niets voor, je ststus, je positie, je macht, en je bent wie je kent

    Goed van die man dat hij de rottigheid kon zien terwijl wij ons blind staarden op hun z.g.vakmanschap,hun hoge positie die dan blijkbaar automatisch eerlijkheid en oprechtheid moest inhouden.

    Ha ha ha. @,Goed gezegd, op Curaçao eordtuiterlijke status verward met Class”, geen van deze toppers en anjers heeft class

  2. Wie was eigenlijk verantwoordelijk voor de aanstelling van Ralph ‘Putas’ Palm bij Ennia?

    Bij KPMG had hij al de reputatie meer met bysides in de weer te zijn dan met werken, en dat heeft hij bij Ennia nog eens dubbel en dwars bevestigd.

    Alle buitenlandse dames op de Cubaweg hadden het telefoonnummer van Ay Papi ‘Alf Palma’ op hun mobiel, en dat was niet voor het afsluiten van een reisverzekering.

  3. …..”Ansary had daarbij ook enkele lokale klootzakken nodig om het plaatje af te maken voor het oog van de lokale bevolking.Dat is hem goed gelukt”……

    [email protected]…perfect uitgedrukt!
    Een paar lokale klootzakken.

    Laten we er een paar noemen, maar niet bij naam.
    RvC, adviseurs ENNIA
    RvB CBCS
    Ext Accontant ENNIA
    RvC CBCS
    RvB ENNIA

  4. Vanaf het begin was de opzet crimineel en slechts bedoeld om als eerste de andere verzekeraar af te schieten en als tweede Ansary een tool te geven om zijn corrupte praktijken voort te kunnen zetten. Hij werd daarin gesteund door o.m. de conservatieve partij in Amerika en uiteraard onze lokale aasgieren in de regering en de centrale bank. Kijk naar de commissarissen , vanaf het begin waren er 2 uit die conservatieve partij waaronder een oud minister uit de US en let dan op hun vergoedingen..Ansary had daarbij ook enkele lokale klootzakken nodig om het plaatje af te maken voor het oog van de lokale bevolking.Dat is hem goed gelukt. De man beschikt blijkbaar wel over management capaciteit daar hij gedurende 15 jaar al die intelligente personen heeft kunnen manipuleren En hij blijkbaar niet het goede maar het slechte uit de mensen heeft kunnen halen.Ansary heeft blijkbaar vanaf het begin goed kunnen Inschatten wat een zooitje tuig er eigenlijk in de top van onze gemeenschap rondloopt en daar gebruik van gemaakt. En zoals hij blijkbaar zelf heeft verklaard tijdens een RvC vergadering ik koop jullie loyaliteit en niet je kennis. Goed van die man dat hij de rottigheid kon zien terwijl wij ons blind staarden op hun z.g.vakmanschap,hun hoge positie die dan blijkbaar automatisch eerlijkheid en oprechtheid moest inhouden. Het gevolg is geen vertrouwen meer in de instituten zoals rechtspraak,centrale bank,gouverneur etc.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *